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succincte et concise de quelques avantages indéniables ! gestion professionnelle les gérants des scpi sont des experts qualifiés, qui ont l’expérience et une connaissance pointue du marché de l’immobilier. ils gérent le processus d'investissement en intégralité (recherche et achat des biens, gestion des locataires et des travaux...). mutualisation du risque locatif la scpi permet de mutualiser le risque locatif sur de nombreux biens immobiliers différents et de nombreux locataires répartis dans toute la france et en europe. de plus il s'agit d'investissement immobilier d'entreprises. revente facile la liquidité d’un investissement immobilier peut être un critère important, voire essentiel. la scpi est un produit d’investissement immobilier qui reste relativement liquide par rapport au marché immobilier classique. revenus réguliers et stables les scpi fournissent un taux de rendement intéressant et compétitif sur le long terme par rapport à d’autres investissements tels que les actions ou les obligations. historiquement les dividendes versés par les scpi sont très stables dans le temps quelque soient les conditions de marché. contrôle, régulation et transparence contrôlées et régulées par l’amf qui délivre l'agrément aux scpi, suite à un contrôle des opérations effectuées. de plus, l’amf impose aux sociétés de gestion de fournir des bulletins trimestriels et rapports annuels aux porteurs de parts. de plus, les investisseurs sont conviés aux assemblées générales chaque année. flexibilité et zéro charge l’investisseur peut choisir quasiment à l’euro près le montant de son investissement à l’achat comme lors de la revente contrairement à un investissement immobilier traditionnel. de plus, aucune charge n’est à payer durant toute la durée de l’investissement en scpi. investir en scpi - le fonctionnement les scpi (sociétés civiles de placement immobilier) sont aujourd’hui le placement présentant le meilleur couple rendement/risque du marché. en effet, depuis quelques années, de plus en plus nombreuses sont les personnes, à la recherche d’un placement alliant un rendement honorable avec un risque faible. les scpi apportent une réponse à ce besoin en plus du fait qu’elles permettent aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier en faisant appel public à l’épargne. scpi : fonctionnement les scpi sont créées et gérées par des sociétés dites de gestion . ces sociétés sont agréées et contrôlées par l’autorité des marchés financiers (amf), qui leur pose certaines conditions à respecter afin de maintenir une transparence de l’information fournie au public et de fixer un cadre à l’exercice des activités de la scpi . les sociétés de gestion, créatrices des scpi , procèdent à la collecte de l’épargne auprès des investisseurs par l’émission de parts auxquelles ces derniers souscrivent. l’épargne ainsi collectée va servir à l’acquisition par la scpi, d’actifs immobiliers pour la constitution de son parc immobilier. les biens immobiliers acquis par la scpi seront gérés par la société de gestion . pourquoi investir dans une scpi de rendement accès à différents secteurs de l’immobilier alternative à l’investissement immobilier direct offre un accès à différents secteurs du marché immobilier plus liquide qu’un bien immobilier détenu en direct l’investissement peut être calibré à tout moment en fonction des possibilités de l’investisseur une solution d’épargne adaptée aux différents profils et besoins inconvénients d’un investissement en scpi aucune garantie du capital risque de baisse de rendement sociétés de gestion des scpi les sociétés de gestion occupent une place de choix sur le marché des scpi . elles sont l’intermédiaire par lequel les investisseurs souscrivent aux parts de scpi. elle est désignée dans les statuts de la scpi et doit au préalable, avant exercice de toute activité dans le cadre des scpi , obtenir l’agrément de l’autorité des marchés financiers (amf). le rôle principal des sociétés de gestion est de collecter les capitaux auprès des investisseurs. outre ce rôle, elle a la charge : d’assurer la sélection des biens qui vont constituer le parc immobilier de la scpi de trouver les locataires qui occuperont ces biens c’est la société de gestion qui s’occupe de l’administration des biens (effectuer des travaux si nécessaire ; procéder à la location des biens ; payer les diverses charges liées à la vie de la scpi ainsi que celles qui concernent les biens immobiliers en eux-mêmes ; verser aux épargnants, des revenus proportionnellement aux parts qu’ils détiennent) pourquoi investir en scpi : un secteur à fort potentiel en 2016, en france, il existe 171 scpi gérées par 28 sociétés agréées. les scpi, toutes catégories confondues ont réalisé une collecte nette de 5562 millions d’€ en 2016 contre 4277 millions d’€ l’année précédente. de façon générale, les chiffres du marché des scpi sur l’année 2015 s’établissent comme suit : capitalisation: 43524 millions d’euros transactions sur le marché secondaire : 715 millions d’euros augmentation du capital : 5 582,61 millions d’euros les différents types de scpi les scpi peuvent être constituées sous deux formes juridiques : les scpi à capital fixe les scpi à capital fixe sont des sociétés civiles de placement immobilier dont le montant du capital est initialement prévu par les statuts. une fois le capital atteint, il ne pourra y avoir d’augmentations que sur décision de l’assemblée générale. principal atout meilleure maîtrise de la collecte en ouvrant le capital en fonction des opportunités. inconvénients en dehors des augmentations, la seule alternative d’acquisition de parts est le marché secondaire : marché de l’offre et de la demande et il subsiste un risque de déconnexion entre le prix des parts et la valeur des actifs les scpi à capital variable au sein de ces scpi, les investisseurs ont la possibilité de souscrire des nouvelles parts jusqu’à ce que le capital maximum soit atteint. le capital peut donc être augmenté à tout moment selon des modalités fixées par les sociétés de gestion. l’une des raisons pour lesquelles les scpi attirent de plus en plus de personnes réside principalement dans le fait qu’elles disposent d’un patrimoine diversifié qui porte sur des actifs de types différents (commerces, bureaux, murs de magasins, etc.) atouts possibilité d’acquisition des parts tant que le capital n’est pas atteint demandes de rachat gérées directement par les sociétés de gestion le prix de la part reflète plus la valeur des actifs inconvénients une collecte mal maîtrisée peut entraîner une chute de rentabilité par ailleurs, il existe différents types de scpi : les scpi de rendement : cette catégorie de scpi a pour but principal de servir des rendements (revenus) réguliers aux associés des scpi. les scpi de valorisation ou capitalisation : ce sont des scpi qui ne servent que très peu ou pas de revenus aux associés, mais visent essentiellement à leur assurer une revalorisation des biens immobiliers donc des parts lors de la revente. les scpi fiscales : les scpi fiscales présentent la particularité de servir une rentabilité faible. elles servent surtout à permettre à leurs associés de bénéficier de dispositifs défiscalisant comment investir en scpi ? l’acquisition de parts de scpi peut se faire de différentes façons. ainsi, il est possible d’investir en scpi via : acquisition de la pleine propriété la pleine propriété des parts de scpi est la forme d’acquisition la plus classique des parts de scpi. par l’acquisition des parts de scpi en pleine propriété, le souscripteur devra payer le prix entier de la part et se verra donc verser des revenus issus de ces parts. acquisition en démembrement les parts de scpi peuvent être acquises en démembrement. comment fonctionne le démembrement de parts de scpi ? le démembrement, qui, rappelons-le est une technique juridique qui permet de séparer la pleine propriété d’un bien (en l’occurrence) en deux droits distincts : l’usufruit (le droit de jouir du bien) et la nue propriété (le droit d’en disposer). dans le cadre de l’acquisition de parts de scpi, l’investisseur aura donc le choix entre acheter la nue propriété des parts ou acheter l’usufruit de celles-ci. dans le cas où l’investisseur opterait pour l’achat de la nue propriété, il ne détiendrait alors que la propriété du bien et ne pourra en aucun cas bénéficier des revenus générés par la scpi. l’usufruitier, quant à lui, aura donc des revenus générés par la scpi. il faut retenir que dans l’un ou l’autre des cas, le souscripteur ne paiera pas la totalité du prix de la part mais seulement le prix correspondant au droit qu’il a acquis (usufruit ou nue propriété) calculé en fonction de la durée de démembrement choisie. fiscalement, dans le cadre d’une acquisition des parts de scpi en démembrement à crédit , seul l’usufruitier a la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunts des bénéfices fonciers réalisés. par exemple, pour une acquisition de parts de scpi en démembrement sur une durée de 10 ans, les avantages se constituer un patrimoine en ne payant qu’une partie du prix d’acquisition a la fin du démembrement, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts les parts détenues en nue propriété ne sont pas soumises à l’isf qui est concerné par une acquisition en démembrement ? l’acquisition en démembrement est préconisée pour des personnes fortement imposées et qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires. pour la nue propriété : elle convient à des personnes qui souhaitent investir en scpi sans besoin de percevoir des revenus complémentaires. pour l’usufruit : l’usufruit va beaucoup plus concerner des personnes morales qui souhaitent placer de la trésorerie ou des particuliers ayant un déficit foncier structurel. acquisition via un contrat d’assurance vie la souscription aux parts de scpi peut désormais par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie. de nombreux épargnants se tournent vers cette solution. pourquoi investir en scpi dans un contrat d’assurance-vie ? pour plusieurs raisons mais principalement parce que les scpi constituent une alternative aux fonds euros. de plus souscrire à des scpi par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie permet à la fois de réaliser un investissement de façon indirecte dans l’immobilier et surtout de bénéficier de la fiscalité plus qu’avantageuse des contrats d’assurance vie. profil investisseur ce mode d’acquisition est conseillé pour des personnes à la fiscalité élevée et qui recherchent une diversification de leurs actifs sous gestion. zoom sur la fiscalité de l’assurance vie les souscripteurs des contrats d’assurance vie sont imposés uniquement dans le cas où ils retirent de l’argent de leur contrat : on parle de rachat partiel. ceux-ci ne seront imposés que sur la part d’intérêts comprise dans le retrait effectué. ainsi, il aura le choix entre une imposition au taux de sa tranche marginale d’imposition à l’impôt sur le revenu (tmi) ou un prélèvement forfaitaire libératoire (pfl) dont le taux est dégressif et est fonction de la durée de détention du contrat. la fiscalité appliquée aux contrats d’assurance vie va donc dépendre de la durée de détention. avantages de la souscription de parts de scpi via un contrat d’assurance vie outre, l’avantage fiscal procuré aux souscripteurs de parts de scpi via un contrat d’assurance vie (que nous verrons plus bas), ce mode de souscription présente d’autres avantages à savoir : des frais d’acquisition réduits réinvestissement des revenus tirés par la scpi dans de nouvelles parts de scpi contrepartie assurée par la compagnie d’assurance liquidité plus importante inconvénients pas d’acquisition directe pas de revenus distribués aux souscripteurs frais de gestion plus importants il faut donc choisir avec minutie son assurance-vie pour des scpi comment financer un investissement à crédit en scpi ? paiement à crédit l’investisseur pourra financer l’achat de parts de scpi par un emprunt bancaire qui sera majoritairement remboursé par les loyers que génèreront ces parts. il faut noter que le taux de rentabilité des scpi est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt ; on parle alors d’effet de levier du crédit. profil investisseur pour tous types de fiscalités, essentiellement pour des personnes qui sont dans une perspective de création de capital à terme. paiement au comptant c’est le mode d’acquisition le plus répandu. le souscripteur paie donc directement, généralement par chèque, un prix de souscription qui correspond à la valeur nominale de la part et de la prime d’émission. en réalisation une acquisition au comptant, l’investisseur procède à un placement de sa trésorerie en plus du fait qu’il lui permet de réaliser un investissement dans l’immobilier et enfin, de percevoir des revenus complémentaires. profil investisseur pour des personnes ayant une fiscalité faible et qui souhaitent avoir des revenus réguliers. pourquoi investir en scpi ? fiscalité lors de la détention de parts de scpi revenus fonciers : les scpi sont des sociétés fiscalement transparentes. ainsi, les revenus générés par la scpi sont imposés au niveau de chaque associé, donc à l’impôt sur le revenu. il faut rappeler que les revenus que chaque associé de la scpi perçoit sont proportionnels aux parts qu’il y détient. ainsi, les revenus générés par la scpi sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : au régime du micro foncier si ceux-ci sont inférieurs à 15 000 euros ; dans ce cas, l’investisseur pourra bénéficier d’un abattement de 30%. au régime dit du réel, si les revenus excèdent le seuil de 15 000 euros, ce qui donne la possibilité à l’investisseur de déduire de ses revenus certains frais, intérêts d’emprunt compris. revenus financiers : ces revenus concernent la quote-part réalisée sur les placements financiers de la scpi. ceux-ci sont soumis à l’impôt progressif sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%. il est tout de même important de savoir que la société de gestion réalise un prélèvement forfaitaire de 24% sur ces revenus qui constitue un acompte sur l’impôt. fiscalité en cas de revente (plus values) les plus values réalisées lors de la cession de parts se voient appliquer la fiscalité sur les plus values immobilières des particuliers. elles sont donc imposées à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et subissent un prélèvement de 15,5% au titre de prélèvements sociaux. somme toute, les plus values sont imposées à 34,5%. il faut toutefois retenir qu’avant application de ces taux, les plus values peuvent subir un abattement en fonction de la durée de détention. avantages propres aux scpi pas de souci de gestion locative etant entièrement gérées par des sociétés agrées à cet effet, en l’occurrence les sociétés de gestion, l’acquisition de parts de scpi décharge l’investisseur du souci de gestion locative. la mutualisation des risques les scpi présentent l’avantage de disposer d’un parc immobilier large et varié, que ce soit en termes de diversité des biens détenus ou de diversité des locataires. il faut noter que les scpi par l’entremise des sociétés de gestion assurent une sélection des biens, mais aussi et surtout des locataires (en fonction de leur qualité). ainsi donc, les risques, au lieu de reposer sur un seul locataire (comme dans le cadre d’un investissement immobilier en direct), sont répartis entre plusieurs locataires différents. la rentabilité et l’accessibilité du placement les scpi sont quasiment les seuls placements facilement accessibles du fait du faible niveau du ticket d’entrée et qui offrent une rentabilité plus que satisfaisante (généralement de l’ordre de (5 à 6%). autres avantages encadrement des sociétés de gestion, ce qui en fait un investissement plus ou moins sûr. de plus, par apport à un bien détenu en direct, les scpi sont un placement plus liquide. il faut également noter la possibilité offerte aux investisseurs par les scpi de vendre leurs parts (la portion de l’immeuble que l’associé détient), ce qui n’est pas possible dans le cas d’un bien détenu en direct (on ne peut pas vendre une partie d’un immeuble) quels sont les critères de sélection d’une scpi ? comme pour un investissement immobilier en direct, il important de bien choisir sa scpi. il existe plusieurs critères desquels il est important de tenir compte pour effectuer un choix de scpi. l’objectif patrimonial il est important de choisir une scpi qui réponde le mieux à vos objectifs patrimoniaux. que ce soit dans une optique de constitution de capital, de défiscalisation ou de recherche de rendement/ revenus complémentaires, vous devez choisir la scpi qui répond le mieux à vos besoins. la société de gestion le choix d’une scpi dépend fortement de la société qui en assure la gestion. il faudra tenir compte entre autres, de son historique, mais aussi et surtout du montant des actifs sous gestion. la taille de la scpi le report à nouveau est l’un des ratios qu’il faut connaître avant de prendre la décision d’investir dans une scpi. en effet, c’est le ratio qui fait référence à la part de revenu non distribuée aux associés. il s’agit d’une réserve de distribution qui pourrait être utilisée pour faire face aux aléas économiques. le taux d’occupation financier le taux d’occupation financier est le rapport entre les loyers réellement facturés et le montant de loyers qui serait facturé si tous les biens étaient loués. il permettra de juger la performance locative de la scpi. plus ce taux est faible, plus la vacance locative est importante. il faut donc favoriser les scpi présentant un taux d’occupation financier élevé. la politique d’investissement tenir compte de la situation géographique des biens, l’environnement dans lequel ils sont. la répartition géographique des actifs de la scpi, la rentabilité, la liquidité des parts, la qualité des locataires sont autant de critères dont il faut tenir compte dans le choix d’une scpi. les documents que les scpi doivent diffuser l’information au public il s’agit des statuts de la société, les notes d’information, les bulletins trimestriels, les rapports annuels, la plaquette commerciale qui serviront à renseigner les investisseurs, mais aussi les futurs investisseurs sur la scpi, la société de gestion ainsi que la politique d’investissement de la scpi de même que les chiffres retraçant ses performances. le dossier de souscription il comprend entre autres, le bulletin de souscription ainsi que toutes les informations concernant l’investisseur. voici quelques termes propres aux scpi que les investisseurs doivent connaître agrément autorisation attribuée à la société de gestion de la scpi de faire appel public à l’épargne. cet agrément est délivré par l’amf, l’autorité de tutelle des scpi, après analyse complète de la société de gestion, de ses moyens, de son organisation. autorité des marchés financiers (amf) autorité administrative indépendante désignée par la loi pour être l’autorité de tutelle des scpi. elle a pour mission de contrôler chacune d’entre elles et de veiller à la protection des épargnants. l’autorité des marchés financiers (amf) est née de la fusion de la commission des opérations de bourse (cob) et du conseil des marchés financiers (cmf) en novembre 2003. note d’information document contractuel précisant les caractéristiques de la scpi. tout nouveau souscripteur est destinataire de ce document avant d’acheter des parts. rapport annuel document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport de gestion ainsi que les projets de résolutions. il présente également le bilan et le compte de résultat de la scpi pour l’exercice report à nouveau ce terme comptable figurant au bilan de la scpi, désigne le montant du résultat n’ayant pas été distribué. il permet l’ajustement des distributions ultérieures. statuts règles de fonctionnement établies pour chaque scpi par ses fondateurs conformément à la loi. valeur de reconstitution valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer (frais d’acte, commission, etc) à l’identique. associé personne physique ou morale titulaire de parts de scpi. on l’appelle aussi « porteur de parts ». démembrement de propriété il s’agit de dissocier le nu propriétaire de l’usufruitier des parts. le titulaire de l’usufruit dispose des revenus de la scpi pendant toute la durée fixée, soit jusqu’à son décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). a l’échéance, le nu propriétaire (re) devient plein propriétaire des parts et bénéficie des revenus. prime d’émission différence entre le prix de souscription actuel d’une part et la valeur nominale de la part. rendement montant annuel distribué par part divisé par le prix de souscription de la part. société de gestion la société de gestion gère et administre des scpi. elle doit au préalable obtenir l’agrément de l’amf pour exercer son activité. valeur de réalisation valeur vénale du patrimoine augmentée de la valeur nette de l’actif de la société. valeur de retrait montant revenant à l’associé sortant pour les scpi à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription. valeur nominale valeur de la part constituant le capital social. portail-scpi est à votre disposition pour vous conseiller ! notre équipe de spécialistes sélectionne pour vous les scpi qui répondent à vos attentes. notre sélection investir ! laissez vos coordonnées ! un spécialiste vous rappelle pour vous accompagner dans votre projet d’investissement en scpi gratuitement. prenom (*) nom (*) téléphone (*) e-mail (*) civilité (*) --- mlle. mme m. code postal (*) informations portail-scpi est le portail indépendant d'information et de conseil sur l'investissement en scpi. adresse: 131 av. charles de gaulles, 92200 neuilly-sur-seine email: contact@portail-scpi.fr phone: 09.72.54.48.38 (gratuit) joignable lundi - vendredi - 9h à 19h samedi - dimanche - fermé rester informé nous suivre accréditation anacofi-cif / carte t : 1092 n 957 orias : 10 055 334 / cif : e001975 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